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José Orrego – Repensar la ciudad

El arquitecto y fundador de la firma peruana ‘Metrópolis Oficina de Arquitectura’, habla sobre tres de los factores que influyen en el nuevo ciclo inmobiliario de Lima.

Por: Jesús Cuzcano | Foto: Oliver Lecca

«Lo primero que hay que entender es que este nuevo ciclo inmobiliario va a estar definido por una serie de condiciones, y va a ser importante entenderlas para desarrollar productos que respondan mejora la nueva realidad», dice.

Los factores, explica él: el bono demográfico, influenciado por los consumidores que marcan y marcarán la pauta en el mercado: los millennials y zillenials; el tráfico, que atraviesa por una etapa de aceptación: «esto es muy importante porque cuando uno entiende que ese factor no puede cambiarse, se empieza a resolver la vida en torno al tráfico», agrega; y finalmente la ausencia de planeamiento urbano.

Es por todo esto que «la oportunidad inmobiliaria implica lo siguiente: hacer cada vez proyectos más complejos: edificios de uso mixto, edificios con un gran zócalo comercial o edificios con viviendas en opciones diversificadas, incluyendo hoteles con vivienda o con oficinas. En este ciclo inmobiliario vienen muchos proyectos de ese tipo». Conozcamos a detalle estas condiciones.

La compactación del retail

«La razón por la cual se compacta es porque el mundo se está compactando», agrega. Ante esto: si bien «hace 15 años, para hacer un supermercado, la demanda eran 10 mil m2; hoy es posible construirlos en 800m2 o 1000 m2, como sucede en Edificio Panorama o Larcomar. Esto sumado a que ha habido un gran impacto de lo que es el e-commerce da un resultado: el retail empieza a compactarse, buscando soluciones eficientes que acompañen a la venta en línea».

Los nuevos microsegmentos

«Esto tiene que ver con una de las variables mencionadas:
En este momento, el comportamiento inmobiliario de los millennials está haciendo surgir nuevas tribus». Si bien es cierto, hasta hace unos años uno podía definir el producto inmobiliario partiendo de la familia, hoy existen segmentos mucho más específicos. «Los productos inmobiliarios responden a un comprador que no compra sino que es un inversionista que piensa en arrendar en un futuro, con lo cual el departamento debe tener una condición mucho más flexible, y esa condición permite albergar a personas que viven solas, en pareja, con un roommate o quienes antes que tener niños privilegian alas mascotas».

Densificación y oportunidades

«Si uno analiza la ciudad descubrirá la cantidad de metros cuadrados disponibles que no se utilizan, que están subutilizadas», comenta. Muchas veces, las personas viven en departamentos más grandes

de los que necesitan, y, en ese contexto, plataformas como Airbnb terminan siendo una solución para aprovechar los espacios, incluso deforma económica. «Los municipios y las autoridades deben entender que Lima debe aprovechar la densificación, porque al hacerlo –por supuesto, de una forma planificada-, uno acerca más gente a las estaciones de metro, a los servicios. Otro fenómeno nuevo, el coworking, no es otra cosa que la hiperdensificación de los espacios de trabajo. Lo que se busca es colocar más gente en menos metros cuadrados con espacios de calidad».

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